أخبار العالمالاستثمار العقاري

أزمة “إيفرغراند” اختبار إجهاد مالي لا يتمناه أحد

كانت “صني بنينسيولا” (Sunny Peninsula)، وهي مشروع قيد الإنجاز يشاطئ بحر مدينة غوانزو بجنوب الصين، تتهيأ لاحتضان 5000 أسرة في أبراج مشيدة على أرض بمساحة 30 ملعب كرة قدم. ابتاع عقاراتها كثير من الموظفين ذوي الياقات البيضاء الذين ركبوا أسرع موجة توجه للمدن بتاريخ البشرية.

يبدو المشروع راهناً كموقع لتصوير فيلم يروي عن كارثة، حيث تصطف عشرات المباني غير المكتملة خالية ومتروكة. لم يشهد المشروع أي تقدم لعدة أشهر خلال الصيف الرطب، باتت أكوام حديد التسليح والدعامات الفولاذية متراكمة وقد كساها الصدأ.

تملك “تشاينا إيفرغراند غروب” (China Evergrande Group)، التي كانت حتى وقت قريب أكبر شركة تطوير عقاري في العالم، عشرات المواقع المعطلة كما “صني بنينسيولا” عبر الصين. ترزح الشركة تحت وطأة 300 مليار دولار من الالتزامات المالية وباتت على وشك الانهيار لتترك 1.5 مليون مشتري ينتظرون استلام بيوت مكتملة.

تستعد الأسواق المالية العالمية لتوابع الصدمة المحتملة، حيث أن “إيفرغراند” أكبر مُصدِر سندات عالية العائد مقومة بالدولار في الصين ستتكبد تكاليفها مجموعة واسعة من البنوك والموردين.

إنهيار غير منضبط

نظراً لعمق تواجدها في سوق الإسكان، هناك أيضاً خطر حدوث انهيار غير منضبط يحفز اندلاع انخفاض أوسع في أسعار العقارات، وهذا خبر سيء لاقتصاد تشكل فيه قروض قطاع العقارات 27% من الإجمالي. لذا ليست مكاتب المصرفيين وحدها التي تعتري أركانها الشدة، فقد حاصر مشترو المنازل هذا الشهر مكتباً حكومياً في غوانزو مطالبين بإعادة أعمال البناء في شققهم، وتنتشر عبر وسائط التواصل الاجتماعي مقاطع الفيديو غير مؤكدة لاحتجاجات مماثلة في مدن أخرى. كما تجمهر مستثمرون ساخطون ممن ساعدوا بتمويل توسع “إيفرغراند” في مقرها في شنجن للتشكي من تأخير الدفعات على منتجات إدارة الثروات باعتها لهم الشركة.

يعتبر جزء من مشاكل “إيفرغراند” حكاية مألوفة عن شركة مؤثرة أفرطت بالإقتراض وتستنفذ صبر دائنيها، وهذا بحد ذاته يشكل اختباراً للسلطات الصينية. لكن وضعها يعكس أيضاً خيارات سياسة متعمدة اتخذها الحزب الشيوعي الحاكم في عهد الرئيس شي جين بينغ. كما حال شركتي التكنولوجيا العملاقتين “علي بابا غروب” و”تينسينت هولدينغز”، اللتان كانتا هدفاً لحملة تنظيمية صارمة مفاجئة شطبت عشرات المليارات من الدولارات من قيمها السوقية هذا الصيف، وجدت “إيفرغراند” نفسها تعترض طريق أولويات الحزب. كان المسؤولون لسنوات يتخذون خطوات لخفض أسعار العقارات التي يرون أنها مصدر محتمل للمخاطر، ويشيرون إلى أنهم يتوقعون أن يظل نمو أسعار المنازل والبناء الجديد ثابتاً تقريباً. يقول تشو نينغ، المستشار السابق للبنك المركزي الصيني: “في الحكومة المركزية، تغيرت وجهة النظر حول مدى إمكان اعتماد اقتصاد الصين على سوق الإسكان”.

أهداف الأمن القومي

تريد بكين توجيه موارد الصين الاقتصادية نحو مجالات التي تعتبرها أكثر أهمية للأمن القومي، والمجال الأهم هو تصنيع منتجات عالية التقنية يمكنها مساعدة الصين بتقليل اعتمادها على الولايات المتحدة وحلفائها. كما يؤكد الحزب على أهمية الاستقرار المالي والاجتماعي أكثر من النمو الهائل، حيث يتحدث القادة عن أهداف “الرخاء المعتدل” و”الرخاء المشترك”، بينما لا يتناسب تراكم المزيد من الديون على الأسر لشراء عدة منازل أو منزل فاخر بالضرورة مع تلك الرؤية. كما لا يماشيها عدم المساواة في الثراء، الذي قد ينتج عن فورة عقارات. كما تتطلب تعهدات شي بخفض التلوث وانبعاثات الكربونأيضاً كبح أعمال البناء.

قد تكون الصين مستعدة لترك “إيفرغراند” تفشل إن رأت أنها تستطيع تدبير تراجع هادئ في قطاع العقارات. تهيمن البنوك المملوكة للدولة على النظام المالي المحلي البالغ حجمه 56 تريليون دولار، ما يمنح الحكومة سلطة واسعة للضغط على المقترضين وإدارة تأثير التخلف عن السداد، لكن المخاطر هائلة. لدى إدراج قطاعات مثل خدمات البناء والعقارات، يظهر أن العقارات تمثل 15٪ على الأقل من الناتج المحلي الإجمالي للدولة ويتركز أكثر من 70٪ من ثروة الصين الحضرية في الإسكان. كما تعتمد دول مثل أستراليا والبرازيل وزامبيا على طلب الصين المستمر على الصلب والنحاس ومواد البناء الأخرى وتتطلع الشركات الأمريكية والأوروبية بشكل متزايد إلى سوقها الاستهلاكية لتحقيق النمو.

كل ما لدي ولدى “إيفرغراند” قدمه الحزب والدولة والمجتمع

فتح الأبواب

عندما أنشأت الصين سوقاً للإسكان على مستوى البلاد في 1998، بعد تقييد شديد للمبيعات الخاصة دام عقوداً، كان ثلث سكانها فقط يعيشون في مراكز حضرية، بينما يبلغ ذلك الآن ما يقرب من الثلثين. أدى ذلك لزيادة عدد سكان المدن بمقدار 480 مليوناً انتقلوا لمنازل ذات أحجام متواضعة بحسب معايير العالم المتقدم، بمتوسط ​​يقل عن 40 متر مربع للشخص. يمتلك نحو 90% من سكان المدن تلك المنازل، التي تبلغ قيمتها الإجمالية أكثر من 50 تريليون دولار، وفقاً لـ”غولدمان ساكس”.

موجة المنازل الصغيرة

كانت تلك هي الموجة التي ركبتها “إيفرغراند”، حيث وُلد مؤسسها ورئيسها هوي كا يان، في فقر مدقع في مقاطعة هينان وسط البلاد عام 1958. قال في خطاب نادر عام 2018: “كل ما أكلته في المدرسة هو البطاطا الحلوة والخبز المطهي على البخار… كنت آمل حقاً أن أتمكن من مغادرة القرية “. أتت تذكرة خروج هوي حين اجتاز ضمن عدد قليل من الطلاب الريفيين امتحان قبول بجامعي وذهب لدراسة علم المعادن.

جاء هوي إلى شنجن في 1992 التي كانت بلدة صغيرة على حدود هونغ كونغ. بعد إن اشتغل بالاستيراد والتصدير انخرط في سوق العقار ليؤسس “إيفرغراند” في 1997 التي أصبحت أكبر مطور عقاري في الصين من حيث المبيعات بحلول 2016. قال هوي في خطابه عام 2018: “كل ما لدي ولدى (إيفرغراند) قدمه الحزب والدولة والمجتمع”.

ليس هوي مخطئاً في قوله، حتى ولو كان فيه شيء من تملق، فالقوى التي سمحت لشركة “إيفرغراند” بالنمو بسرعة كبيرة اتت إلى حد كبير من بكين. حين خفضت الأزمة المالية العالمية 2008-2009 الطلب على الصادرات الصينية، استجابت الحكومة المركزية عبر إقرار حزمة تحفيز ضخمة سهلت الاقتراض. ارتفعت أسعار الأراضي في كل من المدن الساحلية الكبرى والمراكز الإقليمية الخاملة سابقاً، وأصبح تطوير المساكن رهاناً شبه مؤكد. كان مفتاح النجاح هو الحجم الذي تحقق عبر الاقتراض لقاء جعل الأراضي ضمانات. كلما كان حجم المطور العقاري أكبر، كلما استطاع الاقتراض بفائدة منخفضة وتستمر هذه الدورة طالما استمرت أسعار العقارات بالارتفاع.

“اختطاف الاقتصاد”

تلقت “إيفرغراند” دعماً كبيراً من أرباح العقارات، ما سمح لها بتوسيع انتشارها في الاقتصاد الاستهلاكي المزدهر في الصين. كان هناك بعض المشروعات، مثل المتنزهات ذات المفهوم الموحد، ذات صلة إلى حد ما بقطاع التطوير العقاري. بينما لا علاقة لمشروعات أخرى في القطاع، بما فيها المياه المعدنية ومحاولة خيالية لبناء نادٍ لكرة القدم على مستوى عالمي في غوانزو.

لم يستغرق المحللون وقتاً طويلاً لا سيما خارج البلاد ليتنبأو بأن المطورين الصينيين بشكل عام و”إيفرغراند” على وجه الخصوص كانوا يراكمون ديوناً كبيرة جداً. جادل البعض في 2012 بأن شركة هوي ستنهار قريباً تحت وطأة رافعتها المالية. لكن لم يأتي يوم الحساب ذلك وأدى الترقي والربحية المتزايدين للشركات الصينية لتمكين مزيد من عمالها على شراء منازل جديدة. حتى أن “إيفرغراند” صمدت أمام الانخفاض الحاد في مبيعات المنازل خلال 2015 حين أدى إغراق الشقق غير المرغوبة لانخفاض متوسط ​​الأسعار بما يصل إلى 6٪ على أساس سنوي وأصبح هوي ثاني أغنى رجل في الصين بعد جاك ما من شركة “علي بابا”.

كانت هذه المنعة جزئياً إحدى نتاجات سياسة الحكومة، بما فيها تجديد إجراءات التحفيز التي ساعدت الأسعار على التعافي. لكن الهشاشة التي كشفها ركود 2015 كانت تؤرق صانعي السياسة في بكين. كشف المكتب السياسي للحزب الحاكم عن شعار جديد في نهاية 2016 وهو: “المنازل للسكن لا المضاربة”. اشتكى أحد صناع السياسة في العام التالي أن قطاع الاسكان “يختطف” الاقتصاد.

أبنية من تطوير "إيفرغراند" في مدينة هوايان
أبنية من تطوير “إيفرغراند” في مدينة هوايان المصدر: غيتي إيمجز

قيود بكين

بدأت بكين فرض سلسلة قيود على ما يعرف بتمويل الظل ويعني الاقتراض من كيانات غير مصرفية أو عبر ممارسات مثل بيع منتجات إدارة الثروات. منعت بكين الشركات، ضمن مجموعة اجراءات، من جمع الأموال عبر تقديم عوائد مضمونة للمستثمرين. كما بذلت حكومات المقاطعات والمدن جهداً لثني المضاربات العقارية.

منعت هاينان، وهي جزيرة في بحر الصين الجنوبي وصفها مطورون عقاريون بأنها محاولة صينية لمنافسة هاواي، غير المحليين من شراء منازل قبل قضاء عامين فيها، كما حظرت على جميع المشترين إعادة بيع مسكن بعد أقل من 5 سنوات من شرائه.

بدت إمبراطورية “إيفرغراند” مترامية الأطراف فجأة وكأنها لا تواكب العصر، وليس مرد ذلك لعبء الديون المرتفع عليها فحسب، حيث أرادت الحكومة إسكاناً ميسور التكلفة للشباب، فيما كان مشروع “إيفرغراند” الكبير “أوشن فلاور آيلاند” (Ocean Flower Island) خطة باهظة لبناء أرخبيل جزر اصطناعية بالهام من دبي على ساحل هاينان. أحد فنادق المشروع البالغ عددها 58 مصمم على شكل قلعة أوروبية وآخر يقدم رفاهية “7 نجوم”.

ملعب غوانزو "إيفرغراند" لكرة القدم قيد الإنشاء في ديسمبر
ملعب غوانزو “إيفرغراند” لكرة القدم قيد الإنشاء في ديسمبرالمصدر: إيماجن تشاينا/ أسوشيتد برس

تغيير صورة الشركة

بدأ هوي حملة لتغيير صورة “إيفرغراند” واستثمرت الشركة مليارات اليوانات في بناء منازل في المناطق الريفية الأكثر فقراً. أعلنت في 2019 أنها تعتزم أن تصبح أكبر شركة لصنع السيارات الكهربائية في العالم. جسدت بناية “صني بينينسولا” نتاج تحول هوي، فبدلاً عن الوحدات السكنية الفاخرة للمستثمرين، وعدت الشركة بتوفير شقق بأسعار معقولة نسبياً لعمال المصانع.

بلومبرغ بيزنس ويك، 27 سبتمبر 2021
بلومبرغ بيزنس ويك، 27 سبتمبر 2021المصدر: غيتي إيمجز

أسباب غير واضحة

بدأت المرحلة الحادة من أزمة “إيفرغراند” في 2020، والتي كان من الممكن أن تكون سنة جيدة نسبياً للشركة. انكمش الاقتصاد لربع واحد فقط بفضل احتواء الصين الناجح لفيروس كورونا ، فيما عززت السياسة النقدية المتساهلة سوق الإسكان. لكن لأسباب غير واضحة بالكامل، بدأت “إيفرغراند” تعاني لتغطية ديونها وناشدت مسؤولي الحكومة المحلية للحصول على المساعدة في تفادي أزمة السيولة. بدأ أكبر بنك دائن للشركة في إبطاء معدل إقراضه مع فقدان المستثمرين للثقة. ما زاد البلة طيناً هو مشاريع هوي الجديدة مثل عمليات المركبات الكهربائية التي كانت تمتص الكثير من أموالها. وافق المستثمرون الاستراتيجيون في نهاية المطاف، بعضهم من الموردين أيضاً، على التنازل عن 13 مليار دولار تدين بها الشركة كجزء من مبادلة ديون بأسهم. وأنهت الشركة عام 2020 بانخفاض في أرباحها بمقدار النصف.

هوي في الوسط خلال قمة للسيارات الكهربائية في 2019
هوي في الوسط خلال قمة للسيارات الكهربائية في 2019المصدر: غيتي إيمجز

“أكبر خرتيت رمادي”

اقنع الوباء السلطات بعدها بأن الوقاية من المخاطر أصبحت أكثر أهمية من أي وقت مضى، ما جعلها تأمر “إيفرغراند” وغيرها من كبار المطورين العقاريين بخفض ديونهم. وصف غيو تشينغ، أكبر مسؤول في البنك المركزي الصيني، في نوفمبر القطاع العقاري بأنه “أكبر خرتيت رمادي” بالنسبة للاستقرار المالي في الصين، أي أنه تهديد كبير متجاهل.

تراجعت العلاقات مع الولايات المتحدة لمستوى منخفض جديد، وأعلنت الحكومة وضع تحسين البحث العلمي وزيادة الاكتفاء الذاتي التقني على رأس أولوياتها الاقتصادية بسبب الخوف من قطع إمدادات المنتجات مثل الرقائق الدقيقة. لم يكن بناء المساكن ليقدم أي مساعدة في ذلك الصدد.

أشارت بكين في مارس إلى أنها قد تحيي جهود إدخال نظام وطني لضريبة الأملاك من شأنه أن يقلل من اعتماد الإدارات المحلية على مبيعات الأراضي كمصدر للدخل. أصدرت الحكومات المركزية والمحلية أيضاً حوالي 400 لائحة تنظيمية منفصلة حول شراء المساكن، بما فيها القواعد التي تمنع الناس من الطلاق فقط للالتفاف على موانع قاعدة “منزل واحد لكل أسرة”، وأصدرت توجيهات للبنوك لخفض معدلات إقراض الرهن العقاري وتحويل الأموال تجاه شركات التصنيع بدل ذلك. انخفضت القروض العقارية القائمة كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي لأول مرة منذ عقد.

كانت النتائج مثيرة في المدن الساحلية المزدهرة التي كانت تدعم سوق العقارات في الصين في السابق. قال سمسار في مدينة شنجن يدعى “لي” طلب التعريف عنه باستخدام اسم عائلته فقط، أن استفسارات المشترين المحتملين انخفضت بمقدار الثلث مقارنة بما كانت عليه قبل عام. أضاف: “حجم الصفقات يبدو سيئاً للغاية، والمنازل الوحيدة التي تم بيعها كانت إما بسبب حاجة البائعين الماسة للسيولة أو نتيجة القلق من أنخفاض أكبر في الأسعار.”

انخفاض المبيعات

أضر انخفاض المبيعات بشركة “إيفرغراند” بشكل أقوى من أي شركة تطوير عقاري كبيرة أخرى، وأمضت الشركة معظم هذا العام تسعى لجمع السيولة بأي وسيلة ممكنة، بما في ذلك محاولة بيع مبنى مقرها الرئيسي في هونغ كونغ. قال هوي إنه أصدر “أمراً عسكرياً” لإكمال المشاريع حسب الخطة المقررة لتجنب الاعتراف للمشترين بأن الشركة لا تستطيع تسليم شققهم. لكن جهوده باءت بالفشل سريعاً. طلبت السلطات الصينية من كبار البنوك المقرضة لشركة “إيفرغراند” هذا الشهر عدم توقع مدفوعات الفائدة المستحقة على بعض القروض المصرفية.

في تراجعات سوق الإسكان الصيني السابقة، ربما كانت مثيلة هذه اللحظة هي التي تتدخل فيها بكين لوضع حد أدنى للسوق، ما يشجع البنوك على الإقراض لرفع الأسعار وزيادة إيرادات مطوري العقارات. يبدو في الوقت الحالي أن صانعي السياسة على استعداد لإلحاق آلام اقتصادية لتغيير التوقعات بأن أسعار العقارات سترتفع دائماً. اعتاد كثير من مالكي المنازل على حماية صانعي السياسات لاستثماراتهم. تقول جيني وو التي تعمل في القطاع المالي في شنجن واشترت شقة العام الماضي: “إذا انخفضت الأسعار فهذا يعني أن الاقتصاد في حالة انكماش وهذا سيضع ضغطاً كبيراً على الحكومة المحلية… لذا يستحيل أن تنخفض أسعار المساكن في مدن المستوى الأول”. وهو اختصار يشير إلى المدن الكبرى وهي بكين وغوانزو وشنغهاي وشنجن.

محتجون خارج مقر "آيفرغراند" في مدينة شنجن
محتجون خارج مقر “آيفرغراند” في مدينة شنجن المصدر: غيتي إيمجز

تجنب الإفلاس

قد تتجنب “إيفرغراند” الإفلاس ويتوقع معظم المحللين إعادة هيكلة الديون بحيث تؤجل بعض البنوك مواعيد السداد، بينما يتلقى دائنون الآخرون أصولاً مثل عقارات وأراضي بدلاً من النقد كوسيلة للسداد، ويسترد حاملو السندات جزءاً من استثماراتهم. مع ذلك، قد يمثل انزواء الشركة نقطة تحول في اقتصاد الصين وستظل هناك حاجة للمطورين العقاريين، حيث تخطط الحكومة لانتقال 10 ملايين شخص إلى المناطق الحضرية كل عام حتى 2025. لكن من المرجح أن تكون الشركات أصغر، ولن تستفيد كثيراً من الزيادات الجامحة في الأسعار.

أما من وضعوا مدخراتهم في مشاريع “إيفرغراند” مثل “صني بنينسيولا” فيأملون أن يكون لشريحتهم الخاصة من الرخاء المعتدل مكان في رؤية بكين لسوق العقارات بعد ترويضه. اجتمعت مجموعة من المشترين الغاضبين في موقع البناء الشهر الماضي. قال أحدهم طالباً التعريف عنه باسم عائلته وهو تشينغ: “لا نهتم بتخفيض الأسعار… مطلبنا الوحيد هو أن تتمكن (إيفرغراند) من تسليم المشروع”.

الشرق نيوز

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

إغلاق
إغلاق